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李鑫律师 李鑫律师,2008年毕业于武汉理工大学,中共党员,青岛市优秀婚姻家庭法专业律师,青岛农商行胶州支行法律顾问,胶州市劳动局值班律师,曾获得胶州十佳律师称号,被评为农民工维权先锋。从事工作近十年,具有丰富的司法实践... 详细>>

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成功案例

薛某、某有限公司某分公司物业服务合同纠纷

律师观点分析

上诉人(原审被告):薛某

被上诉人(原审原告):某服务集团有限公司某分公司

上诉人薛某因与被上诉人某服务集团有限公司某分公司物业服务合同纠纷一案,不服山东省胶州市人民法院(2019)鲁0281民初5879号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

薛某上诉请求:撤销一审判决,改判上诉人不承担支付责任。事实和理由:上诉人提交的录音可以证明上诉人和被上诉人就本案纠纷协商多次,上诉人提交的录像、照片可以证明物业服务的质量不达标,被上诉人未按照合同约定进行服务。被上诉人称涉案房屋漏水与其无关,上诉人就漏水问题同被上诉人和房屋建设方协商三年之久,被上诉人没有就漏水原因说明,没有及时保护好业主的利益。上诉人保留对被上诉人起诉,要求其赔偿的权利。在一审开庭中,一审法官未出庭,即向上诉人送到判决书。

某服务集团有限公司某分公司答辩称:原审判决正确,请求二审法院予以维持。

某服务集团有限公司某分公司向原审法院提出诉讼请求:1、判令薛某支付物业费10595元,逾期支付滞纳金6568.9元;2、判令薛某支付某服务集团有限公司某分公司自起诉之日起至付清上述款项之日止按同期中国人民银行贷款利率计算的利息;3、诉讼费由薛某承担。

原审法院确认如下事实:

薛某于2014年3月份网签购买绿城春晓苑9栋2单元1302号106平方米的房屋,2014年3月份交房,2014年3月27日双方当事人签订《绿城?紫薇广场春晓苑前期物业服务协议》,约定高层住宅物业服务费为2元/月/平方米,且某服务集团有限公司某分公司绿城物业一直为该小区提供物业服务。期间薛某缴纳了2014年3月-2014年12月31日的物业费,2015年至今未缴纳物业费。

原审法院认为,某服务集团有限公司某分公司绿城物业与薛某签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示,为有效合同,对业主具有约束力,某服务集团有限公司某分公司提供了物业管理服务,薛某应当履行给付物业管理服务费的义务。薛某称某服务集团有限公司某分公司明知薛某房屋漏水,但不及时查找原因、不及时维修,物业不作为给薛某造成经济损失,耽误房屋的装修工期,因为薛某未提交证据证实房屋发生漏水系某服务集团有限公司某分公司造成,也未提交证据证实某服务集团有限公司某分公司提供的物业服务没有达到相应的物业服务标准,某服务集团有限公司某分公司依约为薛某提供物业服务,薛某应缴纳物业服务费。因此,原审法院对薛某的抗辩不予采信。

因此薛某自2015年起欠缴物业费的行为已经构成违约,某服务集团有限公司某分公司要求薛某支付物业服务费于法有据,原审法院予以支持。2015年1月1日-2019年3月31日期间的物业费合计51个月,某服务集团有限公司某分公司主张50个月系某服务集团有限公司某分公司自身权利的放弃,原审法院予以支持。因此薛某应当支付某服务集团有限公司某分公司的物业费为10595元(105.95平方米×2元/月/平方米×50个月)。

某服务集团有限公司某分公司主张逾期支付滞纳金6568.9元,因某服务集团有限公司某分公司未提交书面催交的证据,因此对某服务集团有限公司某分公司主张的滞纳金原审法院不予支持。

综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条,《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条、第六条之规定,判决:一、薛某本判决生效之日起十日内支付某服务集团有限公司某分公司自2015年1月1日至2019年3月31日期间的物业费10595元。二、驳回某服务集团有限公司某分公司的其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209元,由薛某负担。

二审期间,薛某提交拍摄于2019年6月23日下午的视频一份,证明被上诉人服务不达标。被上诉人质证称:被上诉人起诉的物业费是2015年1月1日至2019年3月31日,该视频是2019年6月23日录制,不能作为前期物业费的证据。本院认为,上诉人薛某提交的证据与被上诉人的诉请无关,对该证据本院不予采信。

本院对原审认定的其他事实予以确认。

本院认为,本案争议的焦点是:上诉人薛某应否支付物业费。《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。本案中,双方当事人签订的《前期物业服务合同》合法有效,对双方具有约束力,故原审依据合同约定判决上诉人支付物业费符合法律规定。上诉人薛某以被上诉人的物业服务未达到合同约定服务标准为由,主张不支付物业费,无事实及法律依据,本院不予采信。

另,原审笔录载明原审法审慎出庭进行了审理,上诉人薛某在笔录中签字确认。

综上,上诉人薛某上诉理由不成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费209元,由上诉人薛某负担。

本判决为终审判决



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