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律师介绍

李鑫律师 李鑫律师,2008年毕业于武汉理工大学,中共党员,青岛市优秀婚姻家庭法专业律师,青岛农商行胶州支行法律顾问,胶州市劳动局值班律师,曾获得胶州十佳律师称号,被评为农民工维权先锋。从事工作近十年,具有丰富的司法实践... 详细>>

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成功案例

赵某、李某农村房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

上诉人赵某、李1、李2、李3、李4、李5因与被上诉人李甲农村房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省胶州市人民法院(2018)鲁0281民初4289号民事判决,共同向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵某,被上诉人李甲的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼,现已审理终结。

赵某、李1、李2、李3、李4、李5共同上诉请求:1.撤销一审判决,改判李甲返还赵某、李1、李2、李3、李4、李5所有的位于胶州市间并腾出两间房屋的宅基地;2.一审、二审诉讼费用由李甲承担。事实和理由:1、赵某、李1、李2、李3、李4、李5主张的是返还原物,而非确认买卖合同效力,一审法院认定为农村房屋买卖合同纠纷是错误的。2、涉案房屋是否发生买卖,一审法院认定事实不清,赵某、李1、李2、李3、李4、李5只是听说涉案可能发生买卖,而李甲提交的两份证明字迹明显不一致。并且签字当事人李乙已经去世,作为房子的共有人,赵某对买卖房屋不知情,其也未在证明上签字,不能认定为房屋发生买卖的事实。并且涉案房屋宅基地的土地使用证仍然登记在赵某丈夫李乙的名下,房屋也没有办理相关所有权变更的手续,房屋在法律意义上仍属于赵某、李1、李2、李3、李4、李5所有。3、农村宅基地是农村村民享有的一种土地使用权,而非所有权,不能买卖,李甲在李家庵有一处宅基地,土地使用产权号为胶集用2013第81060269号,李甲述说购买了三间房屋、两间屋空地,并在宅基地空地上建设房屋,即便存在买卖,宅基地是无法进行买卖的,空地买卖也是无效的,赵某、李1、李2、李3、李4、李5主张腾出空地,是于法有据。

李甲答辩称,上诉人的上诉无事实及法律依据,请求依法驳回上诉人的上诉请求。

赵某、李1、李2、李3、李4、李5向一审法院起诉请求:1、判令李甲返还原告所有的位于胶州市间及腾出两间屋的宅基地;2、诉讼费用由李甲承担。

一审法院认定的证据及事实:

赵某、李1、李2、李3、李4、李5与李甲围绕诉讼请求及争议的事实,当庭进行了举证、质证,一审法院亦对相关事实进行查证:

1、赵某、李1、李2、李3、李4、李5对李甲的答辩意见提出异议称,2016年,赵某的丈夫李乙去世之前告诉赵某,在李家庵的三件房屋卖给了李甲,赵某才知道自己的宅基地房屋卖给了李甲,当时李乙卖给李甲房屋赵某并不知情,并且两间空地属于赵某的宅基地,宅基地属于集体所有,赵某只享有这两间空场的土地使用权,两间空地是无法进行买卖的,即便有买卖,也属于买卖无效,因此李甲在赵某的两间空地宅基地上建有房屋,侵犯赵某的权益,赵某要求腾出空地,对于李乙所卖的三间房屋,系夫妻共同财产,李乙有不完全处分权,对于赵某所享有夫妻共同财产的部分,应该归赵某所有。赵某现年已经80岁,在别处没有房屋,也没有工资,因与丈夫李乙的关系不好,一直无法共同生活,所以未在老家的房子生活,现在李乙去世,赵某想回去自己的房屋居住,不想继续漂泊在外。

2、赵某、李1、李2、李3、李4、李5提交村委证明一份,证明赵某和李乙有5个子女,对涉案房屋享有权利。经质证,李甲对证据无异议。

3、李甲提交证明两份,证明李甲向李乙购买房屋(房屋三间,空场两间)。经质证,赵某、李1、李2、李3、李4、李5对两份证据的真实性不认可。

4、一审法院询问赵某、李1、李2、李3、李4、李5与李甲涉案房屋(3间)是何时修建。赵某、李1、李2、李3、李4、李5称,是1988年由两间草屋改建成三间瓦屋,并申请庭后7日内提交相关证据予以证实,逾期不提交,视为放弃该证据的提交,后赵某、李1、李2、李3、李4、李5未予提交。李甲称,大约是1950年左右时候的房子,是李乙的父亲修盖的。

5、一审法院询问赵某,其主张李乙卖房时不知情,让其说一下当时居住在何处。赵某称,大约自1991年左右其去城里和女儿居住,现在自己已经租房居住近5年了,大约在2014年需要办新证时,李甲联系其办新证,其才得知李乙将房屋卖给李甲了。

6、一审法院询问赵某,与李乙何时结婚。赵某称,大约是1957年,但是自1993、94年之后赵某就不和李乙在一起生活了,且一直也没有回李家庵村。

7、在第二次庭审中,李甲提交照片一宗,证明房子年代久远,将近80多年了,赵某没有进行翻盖。赵某质证称,对照片中房屋现状真实性无异议,但是对证明事项有异议,李甲所要证明的事项明显不合常理,长达80年的房子经过风吹雨淋还能屹立不倒的可能性几乎没有,通过照片可以看出房屋是红瓦和砖房进一步可以证明赵某的主张是其和李乙共同翻盖,由之前的两间茅草房翻盖成三间砖房。

8、第二次庭审中,赵某、李1、李2、李3、李4、李5对李甲提交的两份证明补充质证意见:两份证明的字迹明显不一致,并非一个人签写,而且不是李乙的签字,手印原告不知情,且加盖公章处没有经办人签名。

9、一审法院询问李甲,两份证明是谁书写的。李甲称,两份证明其中一份全部是由李乙书写,并且按捺手印。另一份是由证明人书写,由李乙在签名上捺印。

10、一审法院询问赵某、李1、李2、李3、李4、李5,对证明中李乙的签名及捺印不予认可,是否申请进行鉴定。赵某、李1、李2、李3、李4、李5称,不申请鉴定。

11、赵某、李1、李2、李3、李4、李5在庭审中称,李甲在李家庵还有一处宅基地胶集用2013第81060269号,土地使用面积为191.11平方米。李甲称涉案三间房屋系李乙父亲留给李乙的,赵某没有进行翻盖,赵某只是简单的参与了维修,赵某、李1、李2、李3、李4、李5无权索要房屋;李甲没有宅基地,其名下的宅基地在分家时分给儿子了。

一审法院认为,本案的立案案由为返还原物纠纷,但经审理,本案案由应定为农村房屋买卖合同纠纷。赵某的丈夫李乙生前于2004年给李甲出具的两份书面证明材料,实际系证明李乙将涉案房屋及空场卖给了李甲,证明材料具备房屋买卖协议的性质。赵某在庭审中虽对两份证明上的李乙签字及捺印提出异议,但不申请鉴定,应承担举证不能的不利后果,一审法院对该两份证明的真实性予以确认。赵某请求返还原物,实际上是请求确认两份证明材料所涉及的房屋买卖合同无效,因此,本案的争议焦点是李乙与李甲之间所发生的房屋买卖行为是否有效,即赵某、李1、李2、李3、李4、李5所主张的请求是否应予支持。

一审法院认为,李乙给李甲所出具的两份证明材料由其本人签字或捺印,并由证明人在材料上签字捺印,且由本集体村民委员会加盖公章予以确认,足以证实该房屋买卖行为系李乙与李甲真实意思的表示。李甲与李乙系同一农村集体经济组织成员,双方进行农村房屋买卖,并不违反法律的禁止性规定。根据两份证明材料的内容,双方已分别履行付款义务和交付义务。赵某自述已于1991年左右到城市和女儿居住,不与李乙在一起生活,且一直也没有回涉案房屋所在村,因此,李甲有理由相信在此居住的李乙有权处置涉案房屋,且根据赵某的自述,其在2014年已得知李乙将房屋卖给了李甲,即使赵某认为自己权利受到了侵害,亦应及时主张权利,但其一直未予主张权利,至本案起诉已超过3年。赵某提出李甲有一处宅基地,但李甲称已分给儿子,李甲没有宅基地,赵某未提供证据予以印证,故一审法院对赵某的意见不予采纳。李甲自2004年交接涉案房屋及空场后,已进行维修及加盖房屋,并居住使用多年。综合以上方面,本案所涉房屋买卖已实际履行多年,根据诚实信用,尊重客观现实的原则,一审法院认定李甲与李乙之间的房屋买卖行为合法有效,赵某、李1、李2、李3、李4、李5主张的请求,理由不充分,一审法院不予支持。

综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第五十二条、《中华人民共和国物权法》第四条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办【2011】442号)第15条之规定,判决:驳回赵某、李1、李2、李3、李4、李5的诉讼请求。案件受理费100元,由赵某、李1、李2、李3、李4、李5负担。

二审查明的事实与一审查明事实一致。

本案经调解,各方当事人未能达成协议。

本院认为,赵某及其子女提起本案诉讼,要求李甲腾让涉案房屋及宅基地,对此,李甲不予认可,称涉案房屋及宅基地李乙已出卖给李甲,并提交了李乙出具的证明反驳赵某的主张。基于上述双方当事人的主张及提交的证据,一审法院认定本案为农村房屋买卖合同纠纷,并无不妥,本院予以确认。赵某虽否认李乙将涉案房屋及宅基地出卖给李甲,但其对李甲提交的李乙出具的证明放弃鉴定,应视为其对李乙出具的证明的真实性无异议,因胶州市村民委员会也在该证明上盖章确认,故本院对该证明予以采信。依据上述证明,可以确认李甲与李乙存在房屋买卖关系,结合涉案房屋及宅基地已由李甲占有使用多年及宅基地使用权证也由李甲持有的实际,双方之间的买卖合同已履行完毕。因李乙与李甲同属于胶州市村民,双方买卖涉案房屋的行为已经胶州市村民委员会确认,一审法院据此认定双方之间的买卖行为合法有效,并无不妥,本院予以维持。赵某主张其对李乙出卖涉案房屋的事实不知道,与常理不符,本院不予采信。

综上,上诉人赵某、李1、李2、李3、李4、李5的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费100元,由上诉人赵某负担。

本判决为终审判决。


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