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律师介绍

李鑫律师 李鑫律师,2008年毕业于武汉理工大学,中共党员,青岛市优秀婚姻家庭法专业律师,青岛农商行胶州支行法律顾问,胶州市劳动局值班律师,曾获得胶州十佳律师称号,被评为农民工维权先锋。从事工作近十年,具有丰富的司法实践... 详细>>

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成功案例

宋某、沙某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

宋某、沙某在一审中共同辩称,姚某未按照合同约定履行付款义务,已经构成根本违约,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,宋某、沙某可以依法解除合同,并要求姚某根据合同承担违约责任,该违约责任宋某、沙某将以反诉的形式向姚某主张。

宋某、沙某在一审中共同反诉称,1.解除双方签订的青岛市存量房买卖合同,撤销网签;2.姚某支付宋某、沙某迟延付款违约金205200元;3、反诉费用由姚某承担。事实和理由:2018年4月4日,宋某、沙某与姚某就姚某购买宋某、沙某坐落于胶州市户房屋相关事宜,双方网签了青岛市存量房买卖合同。根据合同约定,姚某应于2018年5月10日前向宋某、沙某支付购房款180000元,否则,每逾期一日,应按照应付而未付房款金额的1%向宋某、沙某支付违约金。在上述约定期限内,姚某未按照约定支付购房款,且姚某亦未取得银行贷款,姚某的行为导致合同目的不能实现,已经构成根本违约,故提起反诉。

姚某在一审中答辩称,宋某、沙某提起的反诉,没有事实和法律依据,请求法院依法驳回。

一审法院查明事实:涉案房屋座落于胶州市户,房屋登记所有权人为宋某。2018年4月1日,姚某(乙方)、宋某(甲方)、第三人(丙方)签订房屋买卖合同一份,约定:甲方自愿将其所有的位于胶州市户出售给乙方;甲乙双方协商,确定该房屋价格为陆拾伍万元整(¥650000.00)。乙方分两次付款,乙方贷款审批通过后,支付甲方首付款办理过户,剩余房款由银行贷款支付,乙方在签署本合同时向甲方支付定金20000元,购房定金过户时冲抵房款。

2018年4月4日,姚某(乙方)、宋某(甲方)签订青岛市存量房买卖合同,约定:甲乙双方确认,在2018年5月10日之前,共同向青岛市房地产交易中心申请办理转让过户手续,若甲方未按合同约定期限交付房屋,每逾期一日,甲方向乙方支付逾期已收款1%的违约金,合同继续履行;本合同签订后,乙方于2018年4月1日前支付房款20000元作为定金,待支付尾款时抵作房价款,乙方于2018年7月10日前向甲方支付180000元,尾款450000元由乙方通过银行贷款支付给甲方。2018年4月16日,姚某与宋某至中国光大银行签订个人二手房屋交易资金托管服务申请书,双方申请托管资金为200000元,托管账户为买方姚某账户,解冻支付条件见银行批复。姚某方存入托管资金账户200000元直至2018年11月9日。2018年6月9日,沙某为姚某母亲出具收到条一份,载明:今收到姚某母亲徐爱华房款订金20000元。2018年6月26日,中国光大银行出具零售授信业务批复,审批结果为同意,批复意见为:过户前客户经理核实首付款来源合规性,放款前补充首付款转账凭证及对应银行流水。姚某银行贷款审批成功后,因宋某方拒绝至银行签字,并拒绝出售房屋,中国光大银行青岛胶州支行以双方房屋买卖纠纷产生争议为由,终止银行贷款。

一审法院认为,姚某与宋某、沙某签订的房屋买卖合同及青岛市存量房买卖合同,系双方当事人的真实意思表示,在双方当事人之间产生权利义务关系,双方当事人均应恪守。对于姚某主张宋某、沙某继续履行双方签订的房屋买卖合同及青岛市存量房买卖合同的诉讼请求。姚某与宋某、沙某在居家乐房产提供居间服务下签订房屋买卖合同后,姚某按照合同约定支付了定金20000元。2018年4月4日,双方补充签订青岛市存量房买卖合同并办理了涉案房屋的网签手续。在实际履行合同过程中,姚某将首付款200000元存入自己名下的中国光大银行账户内,该首付款交由银行监管,宋某知道姚某首付款放到银行监管且同意。2018年6月9日,姚某的母亲再次代姚某交付20000元,虽沙某在收到条上载明系收到房款订金,但根据定金20000元在2018年4月1日已经交付,该款宜认定为购房款,沙某出具收条的行为一方面可以说明双方合同仍在履行,另一方面也可以说明姚某交付首付款时间并非宋某、沙某所主张的2018年5月10日前。根据中国光大银行零售授信业务批复,结合银行工作人员笔录可以认定,银行贷款于2018年6月26日通过审批,银行贷款审批通过以后因宋某、沙某拒绝配合,导致银行贷款不能正常发放,银行托管的首付款亦未支付给宋某、沙某,故该案房屋买卖合同不能履行的原因系宋某、沙某拒绝出售房屋。现姚某主张继续履行,且能一次性付清剩余全部房款,一审法院认为双方的合同具有可履行性,根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定,姚某与宋某、沙某应继续履行双方于2018年4月1日签订的房屋买卖合同及2018年4月4日签订的青岛市存量房买卖合同。关于姚某主张宋某、沙某交付房屋并协助办理过户手续的诉讼请求,根据双方履行合同的情况来看,姚某按照合同约定向被告支付定金20000元、房款20000元,剩余610000元还未支付给宋某、沙某,双方未办理过户手续,未交付房屋。现姚某同意以现金的方式一次性将剩余房款支付给宋某、沙某,双方的合同具有可履行性,且姚某并没有违约行为,故姚某应将剩余房款610000元一次性支付给宋某、沙某,宋某、沙某协助姚某办理涉案房屋的过户手续,并腾出涉案房屋交付给姚某。

关于反诉宋某、沙某主张解除双方签订的青岛市存量房买卖合同,要求姚某支付宋某、沙某违约金205200元的诉讼请求。双方签订合同后,姚某依约支付了定金20000元,于2018年4月16日在银行托管资金200000元,并于2018年6月9日再次交付购房款20000元,合同约定的支付首付款时间为2018年7月10日,宋某、沙某主张该时间系书写错误,该时间应为2018年5月10日,宋某、沙某对其主张未提交证据予以证实,且即使该时间为2018年5月10日,姚某也已经在2018年4月26日即已经将用于支付首付款的资金存于托管账户,姚某在合同履行过程中并不存在违约,故对宋某、沙某抗辩意见一审法院不予采信。姚某银行贷款已经于2018年6月26日审批通过,宋某、沙某主张姚某未按合同约定时间办理贷款成功,也无事实和法律依据。综上,本案系宋某、沙某在姚某贷款审批通过后没有按照约定至银行办理贷款放款手续才导致合同无法履行,故宋某、沙某在姚某按约履行合同且愿意以现金的方式支付全款的情况下,主张解除双方之间的房屋买卖合同,要求姚某支付违约金的诉讼请求,一审法院不予支持。一审法院判决:一、姚某与宋某、沙某继续履行双方于2018年4月1日签订的房屋买卖合同及2018年4月4日签订的青岛市存量房买卖合同;二、姚某于判决生效后十日内支付宋某、沙某购房款610000元;三、宋某、沙某于姚某支付购房款后十日内协助姚某办理位于胶州市户房屋的产权变更登记手续,并将涉案房屋按合同约定交付姚某(房屋产权变更所需税费由行政机关依法征收);四、驳回宋某、沙某的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元,由宋某、沙某承担。反诉费2189元,由宋某、沙某承担。

本院二审期间,当事人未提交证据。

根据当事人一审提交的证据及庭审调查,本院查明,姚某于2018年4月12日将200000元存入其在中国光大银行的托管账户,在本院二审审理期间,上述款项仍保管在托管账户中,姚某于2019年6月3日将410000元存入本院案款账户中。姚某在二审诉讼期间,向本院提交承诺书,承诺涉案房屋产权变更所需缴纳的税费由姚某自行承担。

本院查明的其他事实与原审基本一致,本院依法予以确认。

本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方应当按照合同约定履行义务。双方前后共签订了两份买卖合同,第一份合同签订于2018年4月1日,该合同对于交纳房款以及办理过户的时间未作明确约定;第二份合同签订于2018年4月4日,该份合同中明确约定2018年5月10日前办理涉案房屋的过户手续,并约定了于2018年7月10日前支付购房款180000元。即便按照上诉人的陈述,该处为笔误,应为5月10日,姚某已经于2018年4月12日将200000元存入其与宋某约定的资金托管账户中,视为已经履行了交纳首付款的义务。上诉人应当在2018年5月10日之前办理涉案房屋的过户手续,其未按照合同约定履行过户手续,构成违约,故其不享有合同解除权,一审法院驳回上诉人的一审反诉请求并无不当。当事人之间签订房屋买卖合同的目的在于一方取得房款,另一方取得房屋所有权。上诉人提交的证据不足以证明姚某存在违约情形,一审法院为了维护交易的稳定性并考量了合同的可履行性,判定继续履行合同从而实现双方合同目的并无不当。在本院二审审理期间,姚某将410000元存入本院案款账户,加上之前在托管账户中的200000元,双方继续履行合同已不存在障碍。在房屋买卖合同纠纷中,判决双方继续履行合同,必然涉及款项的支付问题,一审法院判决继续履行合同并由被上诉人支付房款,也有利于减少当事人诉累,并无不当。一审法院判决第三项中“房屋产权变更所需税费由行政机关依法征收”的判项,并未改变当事人之间的约定,且被上诉人姚某亦认可过户所需费用由其本人自行承担,故上诉人的该项上诉理由本院不予支持。上诉人亦未提交证据证明一审法院审理程序存在问题,故上诉人的上诉请求无事实和法律依据,本院不予支持。


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